□文 李瑤
  2013年滬上商業地產無疑迎來了一個發展的黃金期,商業用地也隨之起舞,截至12月上旬,全市已出讓各類商業用地125幅,總價高達1201.28億元,同比去年,出讓總面積上升48.38%,總金額上漲132.03%。可見,商業用地的角色已經發生了戲劇性的轉換,正在動搖宅地的霸主地位。
  頻繁刷新曆史紀錄
  搶地大戲更換主戰場
  綜觀近3年的土地出讓數據,一向以住宅為主導的上海土地市場出讓結構正在悄然生變。在今年1-7月上旬總共出讓了19幅商業用地,成交總建築面積約73.3萬平方米,成交總價43億元,這是自2005年以來,增幅最為明顯的半年。伴隨著下半年東八塊、徐家匯中心等重量級地塊的頻頻加碼,今年商業用地的各類出讓紀錄或許會達到新的峰值。
  從單幅土地上來看,“高溢價”與今年商業用地牢牢地捆綁在了一起。在7月初拍出的張江高科技園區中區地塊中,溢價率就高達88.6%,遠超50%的溢價紅線,截至目前商業用地成交溢價率前十名均超過了80%,其中有6幅甚至超過100%。
  同時,“上海總價地王”這個殊榮也因商業用地競爭之激烈而幾經易主。從長寧區新華路街道71街坊地塊,到青浦區徐涇鎮會展中心3號地塊,直至張江高科技園區中區地塊,最後歷史的腳步定格在了9月5日,新鴻基以217.7億元的天價一舉問鼎徐家匯中心項目地塊,位列全國土地拍賣史上第二高價。
  除了“量”和“價”以外,2013年商業用地的品質更是“空前”,不僅多個核心區域如老西門、花木、靜安、虹口及黃浦江沿岸均有不同面積商業用地出讓,在上海重點推動的大虹橋版圖內,商住用地的樓板價在一年不到的時間內從11395元/平方米跳升至19000元/平方米左右,漲幅達到了67.71%-71.3%。
  對此,有業內人士表示,或許只有等到未來自貿區的進一步推進之後,自貿區周邊及前灘板塊的商業用地集中出讓之時,才能再現2013年的盛況。
  政策利好驅動明顯
  外資房企伺機挺進市中心
  深究今年商業用地交投兩旺的背後,政策利好是當之無愧的主推手。首先,新型城鎮化中城市的擴張與完善必然帶來人口的大量導入以及老百姓的消費結構的改變,對於上海而言,社會消費能力將再上一個臺階,這正為房企開發商業地產帶來了歷史性的機遇;其次,住宅的限購限貸迫使既有消費屬性,又有投資屬性的商業將成為資金的避風港,大量熱錢涌入商業地產中;另外,前灘、大虹橋、自貿試驗區等上海甚至是國家重點規劃區域內商業用地異軍突起,折射出無窮的投資潛力。
  因此,如今的商業用地已不再單純地依循“價高者得”的傳統思想,政府出讓地塊自然是希望區域出現全面地、綜合性的提升。以徐家匯中心為例,徐匯區政府早在預申請階段就提出要求,具有建設與運營大型商業商務樓宇及高星級酒店經驗、以持有物業為主要運作模式、具有國際影響力的優質開發企業參與本次預申請活動。而外資房企的開發理念正與這些要求相契合,只在核心地段拿地,利用資本市場力量開發和經營商業性物業等特點,使得自身的品牌價值和區域的商業水平相互促進,共同形成滾雪球式的增長。
  據悉,新鴻基在上海打造的IFC和IAPM已經開業,人流及租戶營業額均有滿意的表現,此次計劃在徐家匯中心興建集優質寫字樓、商場及酒店於一身的綜合項目,這將與周邊的港匯廣場、東方商廈、匯金百貨等呈現協同效應,促使徐家匯商圈進入4.0時代。
  商辦、商住“地王”誕生記
  出讓時間 出讓地塊 成交總價 摺合樓板價 溢價率 今年首個商辦溢價王 2月8日 閘北區405街坊31丘地塊 40600萬元 13987元/平方米 105.68% 區域地王 4月25日 長寧區虹橋路街道261街坊6丘 31.9億元 30244元/平方米 48.37%
  A3-02地塊(古北5-2) 刷新2012年以來上海 5月9日 世博A09A-02地塊 12.12億元 39932元/平方米 47.49% 經營性用地最高紀錄刷新近三年單價王 5月9日 世博A09B-02地塊 9.78億元 40079元/平方米 48.03% 再刷溢價紀錄 5月15日 青浦盈浦街道、香花橋街道 7200萬元 4125元/平方米 108.33%
  盈順路東側地塊(C-08C-16) 今年首個總價地王 5月29日 長寧區新華路街道71街坊地塊 46億元 29929元/平方米 56.96% 總價地王刷新 6月27日 徐涇鎮會展中心3號地塊 47.21億元 8539元/平方米 6.74% 總價地王二度刷新 7月3日 張江高科技園區中區地塊 48.7億元 21415元/平方米 88.6% 新總價地王出現 9月5日 徐家匯中心項目地塊 217.7億元 37264.6元/平方米 24.21%
  (以上資料截至發稿前,筆者根據網上公開資料整理所得)  (原標題:土地市場:商業狂歡)
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胡杏兒

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